Гражданство Турции через покупку недвижимости

По законодательству Турции иностранец может получить турецкое гражданство в особом порядке, если купит недвижимость стоимостью не менее 400 000 долларов США и в реестр будет внесена отметка о том, что объект не будет продан в течение трёх лет. Кроме покупки нужен вид на жительство (ikamet izni, далее ВНЖ) по инвестиционному основанию. Решение о гражданстве принимает Президент Турции. Закон не делает это решение обязательным: даже при выполнении всех условий в гражданстве могут отказать.

Ниже описано, какие правила действуют, какая недвижимость подходит и как идёт процедура. Речь идёт только о праве Турции. Правила страны, гражданство которой у вас уже есть, здесь не рассматриваются.

Какие законы регулируют гражданство через инвестиции

Основное правило содержится в Законе о турецком гражданстве (Türk Vatandaşlığı Kanunu, № 5901). Статья 12 этого закона перечисляет исключительные случаи (istisnai haller), когда иностранец может получить гражданство решением Президента. Один из этих случаев касается инвесторов.

По статье 12 в этом порядке гражданство могут получить:

иностранцы, получившие ВНЖ на основании пункта «j» части 1 статьи 31 Закона об иностранцах и международной защите (Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu, № 6458);
владельцы карты Turkuaz Kart («Бирюзовая карта»);
супруг или супруга этих лиц, если они иностранные граждане, а также несовершеннолетние дети или дети на иждивении.

Конкретные суммы и виды инвестиций закон не называет. Их устанавливает Положение о применении Закона о турецком гражданстве (Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik), статья 20. Это положение несколько раз менялось. Поэтому на старые статьи в интернете полагаться нельзя: суммы и условия в них могут быть устаревшими.

Какая недвижимость подходит для гражданства

Положение требует купить недвижимость на сумму не менее 400 000 долларов США или эквивалент в другой иностранной валюте. Подходит не любой объект. В действующей редакции это должна быть недвижимость одного из трёх видов:

Объект, на который оформлена собственность на независимую часть здания (kat mülkiyeti). Обычно это квартира или помещение в готовом здании.
Объект, на который оформлено право на будущую независимую часть здания (kat irtifakı). Такое право оформляется, пока здание ещё не завершено, и тоже регистрируется в земельном реестре.
Земельный участок категории «арса» (arsa vasıflı taşınmaz), на котором есть постройка.

Пустой участок без постройки под это условие не подпадает. Требование о виде объекта появилось после изменения, опубликованного в Официальной газете Турции (Resmî Gazete) 12 декабря 2023 года. Порог в 400 000 долларов США установлен изменением, опубликованным в Официальной газете 13 мая 2022 года.

Стоимость в долларах пересчитывается по курсу Центрального банка Турецкой Республики (Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası) на дату проверки. Используется курс продажи наличной валюты (efektif satış kuru) и, при необходимости, кросс-курс (çapraz döviz kuru).

Ещё одно условие касается самих денег. До сделки иностранная валюта в сумме инвестиции продаётся банку, который работает в Турции, а этот банк продаёт её Центральному банку. Подробный порядок этой операции определяет Центральный банк.

Что означает запрет на продажу в течение трёх лет

При покупке в земельный реестр (tapu sicili) вносится отметка (şerh) о том, что недвижимость не будет продана в течение трёх лет. Это не устная договорённость с продавцом и не пункт частного договора. Это запись в официальном реестре, которая видна в данных об объекте.

Положение прямо называет эту отметку условием покупки для гражданства. Покупку поэтому стоит планировать с учётом того, что в течение трёх лет продать объект по этому условию нельзя.

Можно ли получить гражданство по договору обещания продажи

Положение допускает второй вариант. Вместо оформления собственности можно заключить у нотариуса договор обещания продажи недвижимости (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi). В таком договоре продавец обязуется в будущем передать объект покупателю. Для гражданства договор должен отвечать всем условиям сразу:

на объект оформлена собственность на независимую часть здания (kat mülkiyeti) или право на будущую независимую часть (kat irtifakı);
сумма не менее 400 000 долларов США или эквивалента в иностранной валюте внесена полностью и сразу (peşin);
в реестр внесена отметка об обязательстве в течение трёх лет не передавать объект и не снимать запись (devir ve terkin yapılmayacağı taahhüdü);
договор оформлен у нотариуса.

Выполнение этих условий проверяет Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı).

Зачем нужен ВНЖ по инвестиционному основанию

Покупка недвижимости сама по себе не делает иностранца кандидатом на гражданство. Статья 12 Закона о гражданстве связывает этот путь с ВНЖ по пункту «j» части 1 статьи 31 Закона № 6458. Этот пункт касается иностранцев, которые не работают в Турции, но делают инвестиции в объёме и на сумму, определённые Президентом. Такой краткосрочный ВНЖ (kısa dönem ikamet izni) может быть выдан также супругу или супруге и детям инвестора. По закону ВНЖ по пункту «j» выдаётся каждый раз на срок до пяти лет.

Важно не путать два разных ВНЖ. В той же статье 31 есть пункт «b»: краткосрочный ВНЖ для иностранцев, у которых в Турции есть недвижимость. Это отдельное основание. Требования к объекту для него, то есть характеристики и стоимость, устанавливает министерство (Bakanlık). Статья 12 Закона о гражданстве на пункт «b» не ссылается. Путь к гражданству через инвестиции связан с пунктом «j».

Может ли иностранец купить недвижимость в Турции

До сделки нужно проверить, может ли покупатель вообще приобрести недвижимость в Турции. По статье 35 Закона о регистрации недвижимости (Tapu Kanunu, № 2644) иностранец может приобретать недвижимость, если он гражданин страны, включённой в перечень, который определяет Президент.

Закон также ограничивает площадь. Общая площадь недвижимости, приобретённой иностранцами, не может превышать десяти процентов территории района (ilçe), которая находится в частной собственности. Одному человеку по всей Турции нельзя иметь больше тридцати гектаров.

Входит ли конкретная страна в перечень, нужно проверять отдельно по действующему решению Президента. В этом тексте перечень стран не приводится.

Кто получает гражданство вместе с инвестором

По статье 12 вместе с инвестором гражданство могут получить:

супруг или супруга, если они иностранные граждане;
несовершеннолетние дети инвестора и его супруга, если они иностранные граждане;
дети, находящиеся на иждивении (bağımlı çocuk), если они иностранные граждане.

Родство подтверждается документами, которые прикладываются к заявлению. Их перечень приведён ниже.

Как проходит процедура по шагам

Проверить, может ли покупатель приобретать недвижимость в Турции, то есть входит ли его страна в перечень по решению Президента.
Выбрать объект, который подходит под условия положения: вид объекта и сумма не менее 400 000 долларов США или эквивалента.
До сделки продать иностранную валюту в сумме инвестиции банку, который работает в Турции.
Оформить покупку с отметкой в реестре о запрете продажи в течение трёх лет. Другой вариант: заключить у нотариуса договор обещания продажи с полной оплатой и отметкой в реестре.
Получить справку о соответствии (uygunluk belgesi) и ВНЖ по пункту «j» части 1 статьи 31 Закона № 6458. Заявление на гражданство подаётся после получения справки о соответствии. Порядок проверки инвестиции устанавливает учреждение, которое эту проверку проводит.
Собрать документы для досье на гражданство.
Подать заявление. В Анкаре и Стамбуле заявления принимают специальные совместные офисы (Özel Ortak Ofis). В других провинциях заявление подаётся в провинциальное управление по делам населения и гражданства (İl Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlüğü).
Дождаться решения. Гражданство предоставляется решением Президента.

Какие документы нужны

По статье 20 положения в досье на гражданство входят:

заявление по установленной форме;
паспорт;
документ о семейном положении;
свидетельство о рождении или выписка из реестра населения, а также документы, подтверждающие родство с супругом или супругой и детьми;
выписка из реестра, если у заявителя есть родственники первой или второй степени с турецким гражданством;
квитанция об оплате сбора за услугу (hizmet bedeli).

Могут ли отказать в гражданстве

Да. Закон говорит, что иностранец «может получить» гражданство (kazanabilirler). Это возможность, а не право, которое возникает само собой после покупки. Главное условие статьи 12 касается личности заявителя. У него не должно быть обстоятельств, которые препятствуют получению гражданства по соображениям национальной безопасности и общественного порядка. Если такие обстоятельства есть, министерство отклоняет заявление (часть 2 статьи 12).

Поэтому покупка недвижимости даже на нужную сумму и с правильно оформленной отметкой в реестре не означает, что гражданство будет предоставлено. Покупка открывает возможность подать заявление. Окончательное решение остаётся за государством.

Сколько длится процедура и сколько стоит сбор

Срок рассмотрения заявления закон и положение не устанавливают. Надёжного официального источника о сроке нет, поэтому срок здесь не указывается.

Размер сбора за услугу (hizmet bedeli) определяет государство, и он может меняться. Перед подачей заявления его нужно уточнить в Главном управлении по делам населения и гражданства (Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü) или в управлении, которое принимает заявление.

Текст подготовлен в соответствии с законодательством, действующим на 7 октября 2026 года.

Данный текст представляет собой оценку общего информационного характера и не является юридической консультацией по конкретному делу.