Покупка квартиры в новостройке в Турции: юридические риски

Покупка квартиры в строящемся доме по законодательству Турции подчиняется особым правилам о продаже жилья с предоплатой. Коротко они сводятся к следующему. Застройщик не вправе заключать такой договор с потребителем без разрешения на строительство. Он не вправе брать деньги до того, как заключён договор в установленной форме. Покупатель может отказаться от договора в течение 14 дней без объяснения причин, а в пределах 24 месяцев с даты договора может выйти из него, выплатив компенсацию, размер которой ограничен законом. Квартира передаётся в срок, указанный в договоре, но не позднее 48 месяцев с даты договора.

Какие правила применяются к покупке квартиры в новостройке

В турецком законе такая покупка называется договором продажи жилья с предоплатой (ön ödemeli konut satış sözleşmesi). По этому договору покупатель платит цену заранее, единовременно или по частям. Продавец передаёт квартиру после полной или частичной оплаты.

Основные правила содержатся в Законе о защите прав потребителей (Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, № 6502), в статьях с 40 по 45. Подробности закреплены в Регламенте о продаже жилья с предоплатой (Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik).

Эти правила защищают потребителя. По закону потребитель это физическое или юридическое лицо, которое действует в целях, не связанных с торговой или профессиональной деятельностью. Продавец это тот, кто предлагает товар потребителю в торговых или профессиональных целях; при покупке новостройки это, как правило, застройщик. Если квартира покупается для сдачи в аренду или как вложение средств, вопрос о том, считается ли покупатель потребителем, решается в конкретном деле с учётом цели покупки.

Может ли иностранец купить квартиру в новостройке

Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в Турции, если они являются гражданами государств, определённых Президентом Турции, и соблюдают ограничения, установленные законом (Закон о земельном реестре, Tapu Kanunu, № 2644, статья 35). Закон ограничивает общую площадь, которую может приобрести иностранец. Президент вправе ограничивать или приостанавливать такие приобретения по регионам, количеству и другим признакам. Поэтому возможность покупки для граждан конкретной страны проверяется по решению, действующему на дату сделки.

Можно ли платить до получения разрешения на строительство

Нет. Закон прямо запрещает заключать с потребителями договор продажи жилья с предоплатой, пока не получено разрешение на строительство (yapı ruhsatı). Это правило статьи 40 Закона № 6502.

На практике квартиры в новостройках часто предлагают «по проекту» или «по макету», когда на участке ещё ничего не построено. Сама по себе такая продажа законна. Но если разрешения на строительство ещё нет, договор с потребителем по закону заключить нельзя. Наличие разрешения проверяется до любых платежей.

Можно ли вносить задаток за бронь до подписания договора

Закон отвечает на этот вопрос отрицательно. Пока не заключён действительный договор, продавец не может требовать от потребителя оплату под каким-либо названием. Он также не может требовать, чтобы потребитель подписал документ, по которому становится должником (статья 41 Закона № 6502).

Запрет касается и сумм, которые на практике называют задатком, бронью или резервированием (kapora). Название платежа значения не имеет: важно, заключён ли к этому моменту действительный договор.

Где и в какой форме подписывается договор

Для недвижимости в Турции форма договора имеет решающее значение. Договор продажи недвижимости и предварительный договор о продаже (satış vaadi sözleşmesi) действительны только в официальной форме. Это общее правило Обязательственного кодекса (Türk Borçlar Kanunu, № 6098, статья 237) и Гражданского кодекса (Türk Medeni Kanunu, № 4721, статья 706).

Для жилья с предоплатой закон уточняет порядок. Сама продажа регистрируется в земельном реестре (tapu sicili). Предварительный договор о продаже оформляется у нотариуса (noter) в форме нотариального акта, то есть документ составляет сам нотариус (düzenleme şeklinde). Регламент повторяет это правило.

Если форма не соблюдена, продавец не может впоследствии ссылаться на недействительность договора во вред потребителю (статья 41 Закона № 6502). Эта защита односторонняя: она действует в пользу покупателя, а не застройщика.

По Закону о нотариате (Noterlik Kanunu, № 1512, статья 60) нотариус составляет предварительный договор о продаже. По просьбе одной из сторон и после оплаты пошлин и расходов нотариус через информационную систему земельного реестра вносит отметку о договоре в реестр (şerh). Такая отметка делает предварительный договор видимым в реестре для третьих лиц. Размер пошлин и расходов меняется, его нужно уточнять у нотариуса на дату сделки.

Какие сведения застройщик обязан дать до подписания

Не позднее чем за один день до заключения договора потребителю выдаётся форма предварительной информации (ön bilgilendirme formu). Перечень сведений в ней определяет профильное министерство. Это требование статьи 40 Закона № 6502 и статьи 5 Регламента.

Доказывать, что форма была выдана, должен продавец. Покупателю имеет смысл сохранить свой экземпляр формы с датой получения: он показывает, что именно продавец сообщил до подписания.

Что будет, если застройщик не достроит дом

Для крупных проектов закон требует обеспечения до начала продаж (статья 42 Закона № 6502). Согласно Регламенту, это проекты, в которых 30 и более квартир. В таком проекте продавец до начала продаж обязан оформить одно из следующих обеспечений:

страхование завершения строительства (bina tamamlama sigortası);
обеспечительное письмо банка (banka teminat mektubu);
систему оплаты по мере выполнения работ (hakediş sistemi);
обеспечение через связанный кредит (bağlı kredi ile teminat).

Выплаты и обеспечения, предоставленные в рамках страхования завершения строительства, не включаются в конкурсную массу при банкротстве или ликвидации продавца. На них нельзя наложить арест или обеспечительные меры.

В проектах, где меньше 30 квартир, такая обязанность Регламентом не установлена. Поэтому при покупке в небольшом проекте вопрос об обеспечении выясняется отдельно, до подписания договора.

В какой срок должны передать квартиру

Квартира передаётся в срок, указанный в договоре. Этот срок в любом случае не может превышать 48 месяцев с даты договора (статья 44 Закона № 6502).

Передачей считается и такая ситуация: на имя покупателя в земельном реестре регистрируется право на будущую квартиру в строящемся доме (kat irtifakı) и покупателю передаётся владение. По Закону о собственности на квартиры (Kat Mülkiyeti Kanunu, № 634, статья 14) это право устанавливается на участке для ещё не построенного или не достроенного здания: в реестр представляются проект и план управления домом. После завершения строительства оно переводится в право собственности на квартиру (kat mülkiyeti).

Чтобы пользоваться зданием, нужно разрешение на эксплуатацию (yapı kullanma izni), в обиходе «искан». Его выдаёт муниципалитет или губернаторство (valilik), которое выдало разрешение на строительство (Закон о градостроительстве, İmar Kanunu, № 3194, статья 30).

Можно ли отказаться от покупки в первые 14 дней

Да. Потребитель имеет право на отказ (cayma hakkı) от договора продажи жилья с предоплатой в течение 14 дней. Причины объяснять не нужно, неустойка не платится (статья 43 Закона № 6502). Достаточно, чтобы уведомление об отказе было направлено продавцу в пределах этого срока. Доказывать, что покупатель был проинформирован о праве на отказ, обязан продавец.

Если квартира покупается полностью или частично на связанный кредит (bağlı kredi), кредитный договор вступает в силу только по истечении срока для отказа от договора (cayma hakkı), но с даты его заключения. Пока этот срок идёт, организация жилищного финансирования не может требовать с потребителя проценты, комиссии и иные расходы.

После того как продавец вернул полученные деньги и все долговые документы, потребитель в течение 10 дней возвращает то, что получил по договору.

Можно ли выйти из договора позже

Да, в течение 24 месяцев с даты договора. Это отдельное право, его не следует путать с правом на отказ. В законе оно называется правом выхода из договора (sözleşmeden dönme hakkı) и закреплено в статье 45 Закона № 6502.

Причины выхода объяснять не нужно. Но продавец вправе потребовать возмещения налогов, пошлин и иных обязательных расходов, связанных с продажей или предварительным договором. Кроме того, он вправе потребовать компенсацию в следующих пределах от цены договора:

в первые 3 месяца с даты договора: не более 2 %;
от 3 до 6 месяцев: не более 4 %;
от 6 до 12 месяцев: не более 6 %;
от 12 до 24 месяцев: не более 8 %.

Это верхние пределы, а не фиксированные суммы.

Продавец не может требовать никаких сумм, если сам не исполнил свои обязательства или исполнил их ненадлежащим образом. Без выплат можно выйти из договора и в следующих случаях: потребитель умер; потребитель навсегда лишился возможности получать доход и поэтому не может вносить предоплату; потребитель, навсегда лишившийся возможности получать доход, предложил заменить договор договором продажи с оплатой цены по частям на обычных условиях, а продавец это предложение отклонил. Выйти из договора без выплат в этих случаях можно до перехода права собственности или до передачи квартиры.

После выхода из договора продавец возвращает причитающуюся сумму и все документы, по которым потребитель является должником. Срок возврата составляет не более 180 дней со дня, когда уведомление о выходе дошло до продавца. Потребитель, в свою очередь, возвращает полученное по договору в течение 10 дней после того, как продавец вернул деньги и документы. Уведомление о выходе достаточно направить продавцу через нотариуса (Регламент, статья 9).

Что делать, если застройщик меняет проект

По Регламенту (статья 11) продавец сообщает потребителю об изменении проекта в письменной форме или на долговременном носителе информации (kalıcı veri saklayıcı), например по электронной почте. Если потребитель не согласен с изменением, он может в течение одного месяца выйти из договора, не выплачивая продавцу никаких сумм. Исключение: если изменение проекта вызвано требованиями закона или непреодолимой силой, продавец вправе удержать расходы и компенсацию в пределах, установленных статьей 9 Регламента для выхода из договора в течение 24 месяцев.

Порядок действий при покупке квартиры в новостройке

Проверить, получено ли разрешение на строительство (yapı ruhsatı). Без него договор с потребителем не заключается.
Не вносить задаток и не подписывать долговых документов до заключения договора в установленной форме.
Получить форму предварительной информации не позднее чем за один день до договора и сохранить её.
Если в проекте 30 и более квартир, выяснить, какое обеспечение оформил продавец.
Подписать предварительный договор у нотариуса в форме нотариального акта. По просьбе стороны нотариус вносит отметку о договоре в земельный реестр.
Проверить срок передачи квартиры в договоре: он не может превышать 48 месяцев.
Различать два права: право на отказ действует 14 дней, право выхода из договора действует 24 месяца. Уведомление о выходе из договора достаточно направить через нотариуса.
Перед заселением проверить, выдано ли разрешение на эксплуатацию (yapı kullanma izni).

Текст подготовлен в соответствии с законодательством, действующим на 10 октября 2026 года.

Данный текст представляет собой оценку общего информационного характера и не является юридической консультацией по конкретному делу.