При покупке квартиры в Турции часто звучит вопрос: «У дома есть искан?» Искан (iskân) это разговорное название разрешения на использование здания. В законе документ называется yapı kullanma izin belgesi, то есть свидетельство о разрешении на использование здания. Его выдаёт тот же орган, который выдал разрешение на строительство. Искан подтверждает, что здание построено в соответствии с разрешением на строительство и проектом.
Для покупателя квартиры искан важен по двум причинам. Во-первых, от него зависит, будет ли право на квартиру в тапу (tapu, запись в земельном реестре) переведено в полноценную собственность на квартиру. Во-вторых, закон связывает с исканом подключение здания к электричеству, воде и канализации. Ниже это объясняется подробнее. Речь идёт о законодательстве Турции.
Что такое искан по законодательству Турции
Основное правило содержится в статье 30 Закона о градостроительстве (İmar Kanunu, № 3194). Когда здание полностью построено, для его использования нужно получить разрешение. Если готова только часть здания и её можно использовать отдельно, разрешение можно получить на эту часть. Закон прямо называет получение такого разрешения обязательным.
Разрешение выдаёт орган, который выдал разрешение на строительство (inşaat ruhsatı). Это муниципалитет (belediye) или губернаторство (valilik).
Перед выдачей разрешения администрация проверяет две вещи. Первая: соответствует ли здание разрешению на строительство и приложенным к нему документам, прежде всего проекту. Вторая: нет ли технических препятствий для использования здания.
Дальше в тексте для этого документа используется одно слово: искан.
Кто подаёт заявление и сколько длится рассмотрение
Закон говорит о заявлении собственника здания (mal sahibi). Заявление подаётся в тот орган, который выдал разрешение на строительство. Администрация изучает, соответствует ли здание проекту и требованиям законодательства. Если соответствует, выдаётся искан. Если нет, администрация требует устранить недостатки.
Закон устанавливает срок: муниципалитет или губернаторство обязаны рассмотреть заявление не позднее чем через 30 дней.
В той же статье есть ещё одно правило. Если администрация не рассмотрела заявление в течение 30 дней, по окончании этого срока использование здания или его готовой части считается разрешённым. Так звучит норма закона. Как она действует в конкретной ситуации, оценивается отдельно по обстоятельствам дела. Покупателю надёжнее опираться на выданный документ, а не на то, что срок истёк.
Искан на всё здание и искан на часть здания
Искан может быть выдан на всё здание или только на его завершённые части. Это важно для жилых комплексов, где одни корпуса уже готовы, а другие ещё строятся.
Для территорий, где есть план застройки (imar planı), действует Регламент о застройке планируемых территорий (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği). Он добавляет условия для частичного разрешения. Общие помещения и площади, которые обслуживают эти части здания, должны быть завершены и пригодны к использованию. Кроме того, в здании не должно быть нарушений законодательства.
Поэтому покупателю полезно знать не только то, есть ли искан, но и на что именно он выдан: на всё здание или на отдельную его часть.
Почему искан важен при покупке квартиры
Форма права на квартиру в тапу
В Турции право на квартиру в многоквартирном доме может быть записано в тапу в двух формах. Обе формы регулирует Закон о собственности на помещения в здании (Kat Mülkiyeti Kanunu, № 634).
Первая форма называется kat irtifakı. Это право, которое устанавливается на земельном участке для будущих независимых помещений (bağımsız bölüm) здания. Здание при этом строится или ещё только будет построено. Смысл этого права в том, что позднее эти помещения станут предметом полноценной собственности.
Вторая форма называется kat mülkiyeti. Это право собственности на само независимое помещение, например на квартиру.
И kat irtifakı, и kat mülkiyeti возникают на основании официального документа и регистрации в тапу.
Здесь проявляется главная связь с исканом. По статье 3 Закона № 634 kat irtifakı переводится в kat mülkiyeti на основании искана, выданного на всё здание. Перевод происходит по инициативе государственных органов (resen). Его также может запросить собственник земельного участка или один из совладельцев, у которых есть kat irtifakı.
Статья 12 того же закона перечисляет документы, которые подаются в тапу для установления kat mülkiyeti. Среди них есть утверждённый архитектурный проект и искан.
Что происходит после выдачи искана
Статья 10 Закона № 634 описывает порядок, который начинается после выдачи искана. Орган, выдавший искан, загружает его в Систему учёта пространственных адресов (Mekânsal Adres Kayıt Sistemi). Оттуда документ в электронном виде направляется в кадастровое управление (kadastro müdürlüğü). Затем в реестре изменяется вид объекта (cins değişikliği). Это делается по инициативе государственных органов, другие документы для этого не требуются.
Если на объект был установлен kat irtifakı, после изменения вида объекта он переводится в kat mülkiyeti. Это также делается по инициативе государственных органов и без дополнительных документов. Закон освобождает эти операции от платы за услуги (döner sermaye hizmet bedeli).
Сколько времени занимает этот переход на практике, закон не указывает.
Электричество, вода и канализация
Статья 31 Закона № 3194 устанавливает, что днём окончания строительства считается дата выдачи искана. В той же статье сказано, что здания без искана не подключаются к электричеству, воде и канализации, пока искан не будет получен. Независимые помещения, на которые искан получен, этими услугами пользуются.
Искан не снимает ответственность
Статья 30 Закона № 3194 содержит важную оговорку. Искан не освобождает владельца здания от ответственности за нарушение закона, разрешения на строительство и приложенных к нему документов. Он также не освобождает от обязанности платить налоги, сборы и пошлины. Иначе говоря, сам факт выдачи искана не означает, что все прежние вопросы по зданию закрыты.
В квартире есть свет и вода. Значит ли это, что искан есть?
Нет, само по себе это ещё ничего не доказывает. Временная статья 11 Закона № 3194 допускает исключение из общего правила. При определённых условиях к зданию без искана можно временно подключить воду и электричество до получения искана. Условия связаны с разрешением на строительство, с подведённой к зданию инфраструктурой, с выполнением технических требований и с подачей заявления.
Закон прямо указывает, что такое подключение не создаёт приобретённого права (kazanılmış hak). Если муниципалитет потребует, абонентский договор может быть расторгнут.
Поэтому работающие свет и вода в квартире не заменяют проверку искана.
Как узнать, есть ли у квартиры искан
Сведения об искане есть у органа, который выдал разрешение на строительство: у муниципалитета или губернаторства.
Второй источник информации это запись в тапу. В ней видно, в какой форме записано право на квартиру: kat irtifakı или kat mülkiyeti. Если указан kat irtifakı, это повод уточнить, выдан ли искан. Однако это ещё не доказательство того, что искана нет. Искан мог быть уже выдан, а запись в тапу могла ещё не измениться.
Кроме того, можно попросить продавца показать сам документ. Полезно обратить внимание, на что он выдан: на всё здание или на его часть.
Если искана пока нет
Отсутствие искана меняет то, что покупатель получает в момент покупки. Право на квартиру в форме kat irtifakı не будет переведено в kat mülkiyeti, пока искан на всё здание не выдан. Подключение здания к электричеству, воде и канализации по общему правилу закона связано с исканом. Временное подключение возможно лишь как исключение и не создаёт приобретённого права.
Перед покупкой имеет смысл выяснить несколько вещей. На какой стадии находится здание. Подано ли заявление на искан. Будет ли искан выдаваться на всё здание или по частям. Как сейчас записано право на квартиру в тапу. Ответы на эти вопросы зависят от конкретного здания и проверяются по документам.
Текст подготовлен в соответствии с законодательством, действующим на 9 октября 2026.
Данный текст представляет собой оценку общего информационного характера и не является юридической консультацией по конкретному делу.
Позвонить 
WhatsApp